Theo ông Jonathan Flexer - Phó giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Đại diện Khách thuê CBRE TP HCM, việc phân loại các tòa nhà văn phòng cho thuê sẽ mang tới sự minh bạch cho thị trường. Khi nhu cầu tăng cao, các nhà phát triển cũng đưa vào thị trường các tòa nhà chất lượng cao hơn bằng cách áp dụng các công nghệ mới, tiên tiến.

Đại diện CBRE cho biết, các nước trên thế giới đã có cơ quan chuyên môn đảm trách nhiệm vụ xếp hạng văn phòng, chẳng hạn như Hiệp hội Chủ và Quản lý cao ốc quốc tế (BOMA) ở Mỹ hoặc Hội đồng Bất động sản của Australia công bố các định nghĩa về tiêu chuẩn và hướng dẫn công khai.

Việt Nam hiện chưa có văn bản pháp lý nào đánh giá các tiêu chuẩn cao ốc văn phòng, chỉ có xếp loại công trình nói chung. Các đơn vị nghiên cứu thị trường thường đánh giá các tòa cao ốc bằng cách tham khảo các tiêu chuẩn và cách làm của các đơn vị quốc tế, từ đó đưa ra các tiêu chí phù hợp với thực tế triển khai tại Việt Nam... Nhìn chung, sự phân loại thường chia cấp độ theo chất lượng tổng thể, cũng như chức năng và dịch vụ cung cấp cho khách thuê của tòa nhà.

Còn theo nhận định của Savills, việc phân loại cao ốc văn phòng theo hạng A, B, C giúp các bên trong ngành có khung đánh giá cụ thể chất lượng của tòa nhà văn phòng cho thuê. Các tiêu chuẩn này được đơn vị thiết kế, thầu xây dựng, chủ đầu tư, bên cho thuê và khách thuê dựa vào để triển khai công việc liên quan.

Chẳng hạn, đơn vị thiết kế, nhà thầu xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn văn phòng lập kế hoạch xây dựng. Đơn vị cho thuê dựa vào tiêu chí để có khung giá cho thuê phù hợp. Khách thuê dựa vào đó để tìm kiếm các tòa văn phòng tương ứng với nhu cầu.

Chuẩn phân loại đa dạng, hướng đến hiện đại

Tại Việt Nam, các đơn vị cung cấp dịch vụ như CBRE, Collier, Savills... đều phân loại các tòa cao ốc theo những tiêu chí riêng, có sự điều chỉnh phù hợp với điều kiện thị trường và các tòa nhà hiện có trên thị trường.

Cụ thể, CBRE đánh giá tòa nhà đạt tiêu chuẩn văn phòng hạng A khi tọa lạc tại khu vực trung tâm tài chính - thương mại của thành phố; có thiết kế kiến trúc đáng chú ý. Các tòa cao ốc này sẽ có đơn vị thiết kế, nhà thầu và đơn vị phát triển là tổ chức quốc tế hoặc doanh nghiệp liên doanh. Tòa nhà văn phòng hạng A có chiều cao trần từ 2m65; diện tích sàn từ 1.000m2; chiều rộng hành lang 2m2 trở lên; tối thiểu 4 thang máy một sàn với sức chứa tối đa 16 người...

Trong khi đó, Colliers Việt Nam áp dụng hệ thống tiêu chuẩn đánh giá của Hội đồng bất động sản Australia và điều chỉnh một số tiêu chuẩn để phù hợp với thị trường Việt Nam. Đơn vị phân loại thứ hạng các tòa nhà hạng A: diện tích sàn hơn 700m2, diện tích tòa nhà hơn 10.000m2 với quang cảnh đẹp, có tầm nhìn và ánh sáng tự nhiên, sảnh ấn tượng, thang máy hoàn thiện và chất lượng cao; hệ thống ra vào gần, lối thoát hiểm từng tầng, đảm bảo 100% điện dự phòng, quản lý và điều hành tòa nhà tại chỗ 15.000m2, bãi đậu xe: một chỗ đậu xe máy là 19m2 và xe hơi 170m2...

Phía Colliers cũng đề cập tới tiêu chí bền vững hay mô hình ESG (Environmental - Social - Governance) để đánh giá tác động của tòa nhà đến môi trường và sức khỏe con người. Hiện nay, thị trường văn phòng Việt Nam có nhiều tòa nhà văn phòng áp dụng các "chứng chỉ xanh" như EDGE của IFC - thành viên nhóm Ngân hàng Thế giới, Green Mark của Singapore, LEED của Mỹ và Lotus của Việt Nam, do Hội đồng công trình xanh Việt Nam cấp.

Ông Jonathan Flexer nhận định, việc đưa chứng nhận "xanh" như một phần của hệ thống phân loại có thể nâng cao chất lượng cho các dự án phát triển mới, đồng thời thúc đẩy việc trang bị thêm và nâng cấp các tòa nhà cũ. Ví dụ dễ nhận thấy của xu hướng này là diễn biến thị trường văn phòng tại TP HCM.

Nâng cao chất lượng nguồn cung tại TP HCM

Trong định hướng phát triển đến năm 2045, TP HCM sẽ phát triển ngang tầm các đô thị lớn trên thế giới, trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, dịch vụ của châu Á. Trong tương lai, TP HCM cũng là nơi thu hút các định chế tài chính và tập đoàn kinh tế quốc tế, kéo theo nhu cầu về văn phòng cao cấp ngày càng tăng cao.

Vài năm qua, nhiều tòa nhà văn phòng hạng A được xây dựng với tiêu chuẩn quốc tế và các tiện nghi hiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của các doanh nghiệp.

Thu hút nhiều sự chú ý và đã lấp đầy có thể kể đến Deutsches Haus, Saigon Center 2, Friendship Tower... tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm quận 1. Với diện tích sàn rộng , thiết kế kiến trúc đẹp mắt và các tiện nghi đầy đủ như hệ thống an ninh, hệ thống điều hòa không khí và hệ thống bảo vệ cháy nổ, các tòa nhà này trở thành lựa chọn hàng đầu cho các doanh nghiệp muốn đặt trụ sở tại khu vực trung tâm.

Cùng sự tăng cao về nhu cầu, nguồn cung văn phòng hạng sang đang mở rộng sang các khu vực kế cận của trung tâm TP HCM. The Hallmark và The METT tại khu đô thị mới Metropole Thủ Thiêm, là những ví dụ điển hình. Những tòa nhà mới này được thiết kế tiện nghi và hiện đại, áp dụng các công nghệ tiên tiến. Với vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng hoàn thiện và giao thông thuận tiện hơn, các tòa nhà hiện thu hút sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp muốn đặt trụ sở tại các khu vực kế cận trung tâm thành phố.

Vào tháng 6 tới đây, cao ốc văn phòng The Hallmark đạt chứng chỉ công trình xanh Green Mark (Gold) của Singapore, sẵn sàng mở cửa đón khách thuê. Dự án được đánh giá đạt tiêu chuẩn A+, thứ hạng dành cho tòa văn phòng chất lượng cao nhất trên thị trường.

Tòa tháp có tổng diện tích sàn 68.000m2, chiều cao trần 2,75m; sàn nâng 100mm và thiết kế không cột, tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên, tối ưu tầm nhìn. Toàn bộ mặt ngoài ốp kính SYP cao cấp hai lớp dày 30mm cách nhiệt, cách âm, chống tia UV; bên trong trang bị hệ thống thông gió và lọc không khí HEPA chuẩn y khoa. Hệ thống làm mát thụ động cũng góp phần giảm thiểu mức sử dụng năng lượng và điện năng của tòa nhà.

Đại diện CBRE nhìn nhận điểm khác biệt chính của The Hallmark là diện tích sàn lớn (từ 1.600 đến 2.300m2), giúp khách thuê linh hoạt hơn trong thiết kế văn phòng. Tòa cao ốc cũng nổi bật với chất lượng hoàn thiện, công nghệ "không điểm chạm", khu vực ngoài trời tại tầng 5 với cây xanh và tầm nhìn bao quát toàn thành phố.

"Việc đạt chứng nhận xanh về giảm thiểu tác động môi trường mà tòa nhà có được cũng rất quan trọng trong việc tạo nên sự khác biệt so với các tòa nhà khác trong TP HCM", đại diện CBRE nhận xét.

Theo Colliers, giai đoạn năm 2022-2023, số lượng tòa nhà xanh tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương tăng lên 22%. Đến năm 2030, dự kiến có đến 42% các tòa nhà sẽ "xanh hóa". Việc bắt đầu muộn hơn các nước phương Tây hứa hẹn giúp Việt Nam có nhiều cơ hội để học hỏi trong hành trình phát triển bền vững.

Báo cáo đơn vị này cũng đánh giá, xu hướng xây dựng văn phòng theo mô hình ESG sẽ ngày càng được nhiều nhà đầu tư tìm hiểu và tiến hành đầu tư. Hầu hết tập đoàn đa quốc gia phải đáp ứng những yêu cầu về ESG, nên các dự án bất động sản tuân thủ ESG được coi là khoản đầu tư tốt, giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Hoài Phong