Số lượng căn hộ được bàn giao mỗi năm liên tục tăng tạo ra không ít những áp lực cho giới đầu tư mua bán, cho thuê tại TP.HCM.

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Phú Vinh cho hay, trong 6 tháng cuối năm 2019, thị trường căn hộ tại TP.HCM có thể gặp khá nhiều khó khăn: những nhà đầu tư đã, đang và sẽ có ý định rót vốn vào dòng sản phẩm này cần có những cân nhắc phù hợp để đưa ra quyết định đúng đắn nhất.

Ông Chánh cũng cho biết, những dự án càng tiện nghi, vị trí kết nối giao thông tốt, hướng đến không gian sống chất lượng càng cao thì càng có nhiều cơ hội cạnh tranh trên thị trường. Tuy nhiên, điều này cũng tạo ra không ít thách thức cho những nhà đầu tư căn hộ ở TP.HCM năm 2019.

Thứ nhất, số lượng nhà ở bàn giao tăng đột biến

Theo ghi nhận, vài năm gần đây, số lượng nhà ở bàn giao liên tục tăng mạnh qua từng năm và đang trở thành thách thức lớn đối với thị trường đầu tư nhà cho thuê, dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt trong thị trường.

Năm 2018, TP.HCM có 35.000 căn hộ được bàn giao, phân khúc căn hộ hạng A và B (cao cấp và trung cấp) chiếm tỷ trọng 60% (được xem là rất lớn). Dự kiến, trong năm 2019 có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẽ được bàn giao.

Với tỷ lệ khách hàng mua ở và đầu tư chiếm trên 50%, trong đó có một phần hai lượng khách hàng cần bán ra hoặc khai thác cho thuê, thị trường căn hộ cho thuê tại Sài Gòn sẽ có những diễn biến khá phức tạp. Tỉ lệ nguồn cung tăng quá nhanh sẽ tạo đà thuận lợi cho người tiêu dùng dễ thở hơn về giá, song khách hàng mua để đầu tư cho thuê nhiều khả năng sẽ phải giảm biên lợi nhuận so với trước đây.

Thứ hai, liên tục xác lập kỷ lục về giá bán căn hộ

Được biết, khu Đông Sài Gòn hiện có nhiều dự án căn hộ mới liên tục xác lập kỷ lục về giá bán. Các căn hộ quận 2 có mức giá bán bình quân dao động trong ngưỡng 55 – 70 triệu đồng mỗi m2, thậm chí vùng giá đỉnh còn xuất hiện mốc 90 triệu đồng mỗi m2. Căn hộ tại quận 9 mở bán gần đây nhất có giá trung bình từ 30 triệu đồng mỗi m2 trở lên. Việc xác lập mặt bằng giá của Khu Đông vì có nhiều yếu tố liên quan về hạ tầng và lượng nhà đầu tư lớn đổ về khu vực này.

Riêng khu Nam, mặt bằng giá mới của căn hộ tọa lạc tại quận 7 được xác lập 33 triệu đồng mỗi m2 kể từ 2018. Dự kiến 2019 các dự án căn hộ mới, ở thị phần trung bình khá đến trung cấp có thể leo lên mức giá 37 triệu đồng mỗi m2. Chỉ còn lại khu Tây là địa bàn có giá căn hộ còn thấp hơn các trục đô thị phía Đông và Nam TP HCM nhưng giá bình quân chung cư rẻ nhất tại địa bàn này cũng đã vươn lên vùng 22-26 triệu đồng mỗi m2.

Thực tế, mặt bằng giá căn hộ toàn TP.HCM đều đã leo thang trung bình 10-15% mỗi năm tùy khu vực trong giai đoạn 2015-2018, tương đương với mức tăng 40-60% trong vòng 4 năm gần đây, đẩy thị trường này vào thế khó nếu các nhà đầu tư muốn chốt lời ở vùng giá cao. Giá căn hộ liên tục tăng như vậy sẽ tạo ra những rào cản lớn cho việc tiêu thụ. Mặt khác, những nhà đầu tư cũ đua nhau chốt lời, nhà đầu tư mới ít nhiều sẽ có tâm lý thận trọng hơn khi đầu tư vì lo ngại biên lợi nhuận khó có thể đạt như kỳ vọng.

Thứ ba, những rủi ro về pháp lý

Thời gian gần đây, TP.HCM có những biến động lớn về mặt pháp lý: tăng cường rà soát, thanh kiểm tra tình trạng pháp lý tại hàng loạt các dự án trên địa bàn thành phố. Đáng chú ý nhất chính là việc thành phố hạn chế cấp phép dự án mới trong giai đoạn 2018-2020, thậm chí những dự án trì trệ quá lâu có nguy cơ bị thu hồi. Xuất hiện nhiều dự án bị thanh kiểm tra khiến người mua càng khó tính hơn trong việc chọn lựa sản phẩm nhất là căn hộ.

Thứ tư, đà giảm tốc đe dọa thị trường căn hộ

Việc siết chặt chính sách và thắt chặt tín dụng ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung mới trên thị trường. Thanh khoản vì vậy nhiều khả năng cũng sụt giảm mạnh đối với các rổ hàng chào bán dự án mới lần đầu.

Hiện tại, các dự án đầu tư bất động sản năm 2019 đứng trước áp lực giảm tốc không chỉ vì nguồn cung suy giảm, thanh khoản yếu dần mà tâm lý nhà đầu tư cũng xuống thấp hơn. Điều này đang kéo thị trường vào trạng thái phòng thủ: bên bán lẫn bên mua đều thận trọng.

Hy vọng rằng, với những phân tích và nhận định này, nhà đầu tư căn hộ ở Sài Gòn sẽ có những cân nhắc phù hợp trước khi quyết định đầu tư phù hợp.

DK (Tổng hợp)

Xem thêm

• Tín dụng tung “đòn đau” vào thị trường căn hộ
• Thị trường bất động sản mới nổi đang hấp dẫn các nhà đầu tư địa ốc