Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ nên hay không nên? Ngày nay, tấc đất tấc vàng, nhà đất là loại tài sản có giá trị. Vì vậy, bạn cần chủ động tìm hiểu mẫu hợp đồng mua bán nhà đất để tránh rủi ro.

Cùng mogi.vn tổng hợp những nội dung liên quan đến mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Từ đó, bạn có thể bỏ túi kinh nghiệm khi lựa chọn sở hữu nhà đất chưa có sổ đỏ.

Nhà đất chưa có sổ đỏ hiểu thế nào?

Nhà đất chưa có sổ đỏ chính là đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có 2 trường hợp nhà đất chưa có sổ đỏ:

Trường hợp 1: Đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Trường hợp này sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, để tránh mất tiền oan ức, bạn không nên mua.

1. Đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ, nhưng chờ cấp mà chủ muốn chuyển nhượng. Thì chủ nhà cần hoàn thiện sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Chỉ khi có Sổ đỏ mới có thể thực hiện công chứng và sang tên Sổ đỏ. Lúc này bạn sẽ cần sử dụng Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ để thực hiện các trình tự thủ tục theo quy định.

>>> Có thể bạn đang quan tâm: Hợp đồng mua bán nhà đất: Những điều cần lưu ý

Có nên mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ?

Trước khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, bạn cần xem đất có sổ đỏ không. Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi:

• Đất có sổ đỏ
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Đất chưa có Sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc giao dịch khi đất không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khi xem xét đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì người chuyển người có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Hai trường hợp chuyển nhượng đất không cần sổ đỏ:

1. Nhà đất đó thuộc diện nhận thừa kế (quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
2. Người nhận thừa kế là người nước ngoài/người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Những rủi ro khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Thứ nhất, đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. Người nhận chuyển nhượng sẽ không làm được sổ đỏ.

Thứ hai, không thể chuyển mục đích sử dụng đất vì không phù hợp với quy hoạch. Một số nơi nhờ quy hoạch, mà đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở. Còn lại, đất không chuyển đổi được.

Thứ ba, do nhà đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay. Điều này không đảm bảo giá trị về pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng mua bán vô hiệu.

Đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất. Tiềm ẩn nhiều rủi ro như đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013 chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có sổ đỏ. Tức là trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người mua không thể thế chấp đất nếu không có sổ đỏ.

Thứ tư, theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý. Phạt 3 – 5 triệu cho hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất.

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ đảm bảo nội dung gì?

1. Thông tin hai bên: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
2. Quyền sử dụng đối với thửa đất được chuyển nhượng và tài sản gắn liền với đất. Thông tin nêu rõ về thửa đất như số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất,…)
3. Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán.
4. Điều khoản về việc giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất.
5. Trách nhiệm nộp thuế và các khoản lệ phí khác.
6. Phương thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
7. Cam đoan về trách nhiệm của các bên.

Đặc biệt nhấn mạnh các nội dung sau nhằm ràng buộc bên bán thực hiện làm Sổ đỏ sau khi chuyển nhượng:

• Bên bán có trách nhiệm xin các đơn vị có thẩm quyền cấp Sổ đỏ đúng với thửa đất và diện tích đất như thống nhất bán cho bên mua.
• Hai bên đồng ý tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất chưa có Sổ đỏ để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Sau khi ký kết hợp đồng này, bên bán tiến hành thủ tục xin cấp Sổ đỏ. Bên nhượng công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và làm thủ tục sang tên Sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật.

Trình tự thực hiện mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Nếu bạn vẫn muốn mua, bạn cần phải cực kỳ thận trọng kiểm tra các vấn đề pháp lý của tài sản đó. Trình tự mua bán đất đủ điều kiện pháp lý chuyển nhượng như sau:

Bên thực hiện chuyển nhượng đất tạm gọi là bên bán, còn lại là bên mua.

1. Bên bán làm các thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước giấy chứng nhận QSD đất tương ứng với phần diện tích đất cần nhượng. Để đảm bảo đất đủ điều kiện làm sổ đỏ, tốt nhất bạn nên tham khảo trước với cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ về tính pháp lý của hồ sơ thửa đất.
2. Bên mua và Bên bán cùng soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Hai bên thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng quy định của Nhà nước.
3. Sau khi hợp đồng được hoàn thành theo đúng quy định, bên bán hoặc bên mua đem nộp lên cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ để thực hiện cấp sổ đỏ cho bên mua theo hợp đồng đã được công chứng.

Hồ sơ công chứng bao gồm:

Đối với Bên bán:

• Sổ đỏ;
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng;
• Sổ hộ khẩu;
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân;
• Hợp đồng ủy quyền (nếu có)

Đối với Bên mua

• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng;
• Sổ hộ khẩu;
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Chú ý: Các thủ tục giấy tờ khác và các khoản phí / thuế vẫn phải đóng đầy đủ theo quy định pháp luật như khi mua bán nhà đất có sổ đỏ.

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ mới nhất

Trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ gồm 7 điều sau:

Điều 1: Quyền sử dụng đất của người chuyển nhượng

Điều 2: Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán

Điều 3: Việc giao và đăng ký quyền sử dụng đất

Điều 4: Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí

Điều 5: Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

Điều 6: Cam đoan của các bên

Điều 7: Các thỏa thuận khác

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ luôn được nhiều khách hàng quan tâm. Tuy nhiên, hãy thử tìm hiểu sâu hơn những vấn đề liên quan đến nó được chia sẻ dưới đây

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ – Có nên mua đất nền chưa có sổ không?

Tầm quan trọng của sổ đỏ trong giao dịch mua bán

Sổ đỏ thực ra là tên gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nó là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp và được pháp luật công nhận cho cá nhân, tổ chức hoặc gia đình. Nhà nước và pháp luật sẽ đứng ra bảo vệ quyền lợi sử dụng đất cho những người có sổ đỏ.

Có sổ đỏ, bạn sẽ thực hiện được những quyền lợi sau

• Quyền sở hữu/chiếm hữu: Tức là bạn sẽ có quyền được nắm giữ tài sản và chiếm giữ tài sản đó
• Quyền sử dụng tài sản: Bạn được chủ động sử dụng nhà đất của mình và khai thác những giá trị của nó. Đồng thời, bạn cũng được phép nâng cao giá trị tài sản với những mục đích hợp pháp khác.
• Quyền định đoạt tài sản: Bạn được quyền đưa ra quyết định liên quan đến tài sản một cách trực tiếp. Như quyền được cho, tặng, bán, chuyển nhượng, cầm cố, cho thuê… tài sản

 

Vì vậy, nếu mua nhà đất chưa có sổ thì bạn sẽ không có được những quyền lợi như đã kể trên.

Cảnh báo về những khó khăn, rủi ro khi bạn mua nhà đất chưa có sổ đỏ

Hiện nay có khá nhiều nhà đất chưa có sổ đỏ. Những bất động sản này chưa được các cơ quan nhà nước phê duyệt nên chắc chắn là không đảm bảo yếu tố pháp lý. Vậy, chúng ta thử mổ xẻ kỹ hơn 4 rủi ro đã được liệt kê  phía trên nhé

Nhà đất chưa có giấy tờ sẽ không chứng minh được nguồn gốc

Tức là bạn sẽ không biết được, bất động sản mình mua có nằm trong diện tranh chấp, thế chấp hay không? Đất dạng đất thổ cư hay đất nông nghiệp? Đất có được chuyển đổi mục đích sử dụng hay không?

 

Nếu những bất động sản đã có giấy tờ, những thông tin đó sẽ được hiển thị rõ trong sổ đỏ. Nếu không, bạn sẽ rất khó xác minh được nguồn gốc và tình trạng thực tế của đất. Bên cạnh đó, sau khi mua nếu xảy ra tình trạng tranh chấp, thu hồi thì bạn sẽ có khả năng bị mất trắng rất cao.

Nhà đất chưa có sổ không công chứng hợp đồng mua bán được

Theo điểm D khoản 1, Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì cần phải có bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng. Nên nếu bạn mua nhà đất mà chưa có sổ thì chỉ sử dụng giấy tay. Tuy nhiên, các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ thường không có hiệu lực pháp luật.

 

 

Những hợp đồng mua bán bất động sản bằng giấy tay sẽ không đủ cơ sở để công chứng. Và với những hợp đồng chưa được công chứng thì sẽ khó đảm bảo được quyền lợi cho người mua.

Bất động sản chưa có sổ đỏ không thể  vay vốn ngân hàng

Theo quy định thì bạn không có sổ đỏ thì bạn sẽ không thể vay vốn ngân hàng. Nếu bất động sản bạn mua không có sổ đỏ, bạn thế chấp gì cho ngân hàng? Vì thế, nếu bạn mua nhà đất thì cần suy nghĩ kỹ đến yếu tố này.

Bất động sản không có sổ đỏ không được mang đi chuyển nhượng, cho, tặng…

Đất được chuyển nhượng cần phải có đủ các yếu tố

• Có giấy chứng nhận
• Đất không có tranh chấp
• Trong thời hạn sử dụng đất
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án

 

Nên khi mua bất động sản chưa có sổ, bạn sẽ không có quyền định đoạt cho tài sản mà bạn đã mua. Chính vì thế, bạn nên tìm hiểu kỹ trước khi quyết định là mua hay không mua nhà đất chưa có sổ.

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ và những lưu ý cần biết khi mua

Vì là giao dịch mang tính rủi ro cao nên trong quá trình tìm hiểu, mua bán – bạn nên cẩn thận. Nếu bạn là người mới, chưa có kinh nghiệm thì hãy thử tham khảo ngay những lưu ý sau

Hãy lựa chọn mua từ những người bán uy tín

Một người bán uy tín sẽ giúp bạn mua được bất động sản chất lượng. Nó cũng phần nào giúp bạn tránh được nhiều rủi ro hơn trong quá trình giao dịch. Bạn có thể nhờ mọi người xung quanh giới thiệu thông tin cho bạn.

Bạn có thể kiểm tra các thông tin của người bán, cụ thể là kiểm tra các giấy tờ tùy thân. Ngoài ra, nếu người bán đã có gia đình thì quá trình mua bán cần phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng. Hãy yêu cầu người bán đưa ra những giấy tờ đảm bảo về nguồn gốc ngôi nhà, nếu có.

 

 

Bạn cũng nên tìm hiểu các thông tin qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của cơ quan nhà nước nơi có nhà đất. Việc này giúp bạn biết được việc nhà đất có được cấp sổ đỏ sau này hay không. Nên tìm hiểu kỹ và đừng bỏ lỡ bất kỳ thông tin nào.

Bạn nên thỏa thuận và làm hợp đồng đặt tiền cọc

Điều này vô cùng quan trọng, vì nó giúp bạn tránh được rủi ro khi mua bán nhà không có sổ đỏ. Bởi vì bản hợp đồng đặt cọc tiền trong quá trình giao dịch bất động sản có giá trị pháp lý. Nên nếu không thể công chứng được hợp đồng mua bán nhà thì hãy tiến hành làm hợp đồng đặt cọc.

 

 

Bên cạnh hợp đồng đặt cọc thì bạn nên làm thêm giấy ủy quyền. Giấy ủy quyền sử dụng, quản lý để nếu có làm sổ đỏ thì bạn có thể chủ động thực hiện các giao dịch đứng tên. Để làm được những điều này, bạn nên chọn những nhà đất đảm bảo được nguồn gốc của nó.

Bạn nên thỏa thuận và thanh toán tiền trực tiếp tại ngân hàng

Nếu chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ, bạn nên thỏa thuận với chủ nhà. Việc thỏa thuận này sẽ giúp bạn có được giá mua tốt nhất có thể. Để thỏa thuận tốt, bạn nên tham khảo kỹ những thông tin liên quan đến bất động sản cần mua.

Mua nhà đất chưa có sổ nên có người làm chứng và thanh toán tiền trực tiếp tại ngân hàng

Để tránh rủi ro khi làm giấy tờ mua bán, bạn nên tìm người làm chứng. Hãy lựa chọn 2 người uy tín nhất để làm chứng cho giao dịch mua bán bán nhà đất. Bạn có thể yêu cầu với người bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Điều này sẽ giúp bạn an tâm hơn phần nào khi giao dịch.

Ngoài ra, bạn hãy lựa chọn thanh toán tiền trực tiếp tại các ngân hàng gần nhất. Việc thanh toán trực tiếp này sẽ giúp bạn lưu giữ được biên lai chuyển khoản tiền rõ ràng nhất. Sau khi thanh toán xong, bạn nên làm biên bản đã nhận tiền đủ với người bán.

 

Chung quy lại, bạn cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua đất chưa có sổ hoặc mua bán bằng giấy tay. Để đầu tư được chắc chắn, an toàn hơn thì bạn cần biết về luật đất đai. Bên cạnh đó, học cách chấp nhận các yếu tố rủi ro trong quá trình mua bán cũng rất cần thiết.

Bài viết tổng hợp nội dung cơ bản về mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Giao dịch này có nhiều rủi ro, bạn cần nắm rõ luật và cân nhắc kỹ. Nếu bạn là bên mua, phần thiệt hại tài sản sẽ là ở bạn. Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là hành vi không được Pháp luật cho phép. Chúc bạn sở hữu nhà đất an toàn, đúng quy định pháp luật.

• Hợp đồng mua bán đất và vai trò của nó?
• Mua bán nhà đất thuận lợi “đầu xuôi đuôi lọt” với 7 kinh nghiệm này
• Mua bán nhà đất TPHCM giá rẻ nên chọn quận nào?
• Đặt cọc mua bán nhà đất quận 8 không mất tiền oan với những lưu ý này!
• Bí quyết mua bán nhà đất TPHCM giá rẻ “thuận buồm xuôi gió”!
• Mua bán nhà đất Hà Nội chính chủ chẳng lo lừa đảo

–  Vân Anh – Đinh Nhung (Content Writer)