Siết tín dụng sẽ “giết” giới đầu cơ, “choáng” giá đất nền dự kiến tăng…là những nội dung chính trong điểm tin cuối ngày 11-2 trên Mogi.

Giới đầu cơ bất động sản sẽ “chết” bởi chiêu thức lạ thường.  Chia sẻ mới đây trước truyền thông, tiến sĩ  Đinh Thế Hiển cho rằng việc “siết” tín dụng sẽ ảnh hưởng rất nhiều vào giới đầu cơ, và có thể “giết chết” một số bộ phận của giới này.

“Không có ngành gì phát triển mãi nếu không dựa trên nhu cầu thật mà chỉ dựa vào nhu cầu đầu cơ. Thị trường bất động sản từ 2014 – 2017 phát triển khá tốt ở những thị trường lớn như Sài Gòn hay những vùng có khu công nhân tập trung, với dòng sản phẩm căn hộ. Mặc dù tung ra lượng cung rất lớn nhưng vẫn đảm bảo thanh khoản. Số lượng căn hộ giai đoạn này gấp 3-4 lần giai đoạn đóng băng 2008- 2010 nhưng vẫn có nhu cầu, vẫn có người ở.

Những dự án đất nền, vùng ven cũng đã hình thành và bắt đầu có sự phát triển. Tuy nhiên, sau một thời gian dài bị đóng băng (chính thức từ 2010 – 2015 tuỳ khu vực), bất động sản bước vào thời kỳ tăng giá (2016 – 2018) và bắt đầu xuất hiện đầu cơ, kéo theo giá đất tăng liên tục ở nhiều nơi. Đặc biệt, ở Phú Quốc nhu cầu đầu cơ rất lớn, giá bất động sản tăng một cách chóng mặt trong vòng 1 – 2 năm. Có những vùng ven giá cũng tăng gấp 2 – 3 lần trong vòng hơn một năm nay. Thế nhưng, nhu cầu thật thì chưa đến.

Với cách thức tăng trưởng này, thị trường đến một lúc nào đó cũng phải có điểm dừng. Đó là khi giá tăng đến mức người đầu cơ không thể mua được nữa, vốn ngân hàng cũng trở nên rủi ro. Ví dụ, một miếng đất định giá 1 tỉ đồng, ngân hàng cho vay 500-600 triệu. Sau 2-3 năm miếng đất đó tăng lên 3 tỉ đồng, dù cùng một hạn mức cho vay (70%) nhưng tỷ lệ cho vay giữa 3 tỉ và 1 tỉ hoàn toàn khác nhau. Giá đất tăng quá cao ngân hàng lo lắng về khả năng trả nợ của khách hàng và bắt đầu giảm cho vay, và chỉ cho vay những nơi họ tin còn nhu cầu. Tín dụng bị siết lại, cộng với lãi suất tăng thì chắc chắn đó là “liều thuốc độc” cho giới kinh doanh đầu cơ.

Tuy nhiên, việc siết tín dụng bất động sản mới bắt đầu manh nha vào năm 2018. Năm 2019 sẽ chính thức xảy ra. Khi Chính phủ tham gia kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm tránh rủi ro cho hệ thống ngân hàng thì giới đầu cơ không còn thu lợi, thị trường suy thoái, phải bán ra để trả nợ. Đó là dự đoán tình hình của năm 2019,” ông Hiển cho biết.

Pháp lý có thể khiến “giảm nhiệt” bất động sản năm 2019. Theo báo Vnexpress, chia sẻ từ Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết rủi ro pháp lý là ẩn số đáng quan ngại năm Kỷ Hợi sau khi những diễn biến tiêu cực từng khuấy đảo thị trường năm 2018.

Chuyên gia này phân tích, rủi ro pháp lý trên thị trường bất động sản đang chia làm 3 nhóm chính. Thứ nhất là rủi ro phát sinh trong quá trình chuyển mục đích sử dụng, đa số là những tài sản có nguồn gốc sở hữu nhà nước. Thứ hai là rủi ro trong quá trình điều chỉnh quy hoạch, thiết kế. Thứ ba là rủi ro do có yếu tố lừa đảo.

Cả 3 loại rủi ro này đang gia tăng trên thị trường bất động sản TP HCM kể từ nửa cuối năm 2018 và chưa có dấu hiệu dừng lại, thậm chí có thể leo thang trong 12-24 tháng tới. Nguyên nhân là do quá trình thanh kiểm tra pháp lý của các dự án trên địa bàn ngày càng căng thẳng và thành phố đã sẵn sàng cho kế hoạch hạn chế cấp phép dự án mới trong giai đoạn 2018-2020.

Ông Nghĩa dự báo rủi ro pháp lý sẽ làm thay đổi thị trường bất động sản theo chiều hướng đẩy kịch bản màu xám lên cao trào và tác động đa chiều đến các thành phần tham gia thị trường.

Tác động trước mắt của rủi ro pháp lý bất động sản là nguồn cung toàn thị trường sụt giảm, giá cả leo thang do chi phí tài chính và chi phí đầu vào (chủ yếu là quỹ đất) leo thang. Hệ lụy tiếp theo là các dự án có lợi thế thương mại càng lớn có nguy cơ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Khách hàng giao dịch bất động sản năm 2019 sẽ yêu cầu chứng minh tình trạng pháp lý của dự án một cách khắt khe hơn. Tác động lâu dài, đáng quan ngại nhất chính là ảnh hưởng về tâm lý.

Giá đất nền ngoại thành có thể tăng 30%. Theo báo Vnexpress, tại buổi tổng kết thị trường địa ốc TP HCM do Hội cà phê Bất động sản tổ chức, CEO Công ty Đại Thắng, Đoàn Thiên Việt dự báo, trong 12 tháng tới, đất nền vẫn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu của giới đầu tư. Đặc biệt, đất ở những nơi còn rẻ tại Sài Gòn, đang ở vùng giá từ 19 triệu đồng mỗi m2 trở xuống, chủ yếu là các huyện ngoại thành, nhiều khả năng tiếp tục biến động, đội thêm 15-30% tùy vị trí và thực trạng kết nối giao thông hiện hữu.

Ông Việt phân tích, mặt bằng giá đất ở những điểm nóng thị trường đã trải qua nhiều đợt nóng sốt giai đoạn 2015-2018, khiến cho giá đất nội thành bị hoài nghi đang là vùng giá ảo. Mặt khác, biên lợi nhuận của đất nền ở vùng giá cao không còn hấp dẫn hoặc giá trị quá lớn đối với đại đa số nhà đầu tư. Do đó, những vùng trũng, có giá thấp hơn, như các huyện nằm ở rìa ngoại thành Sài Gòn, trở thành tài sản liền thổ dễ sở hữu hơn vì tổng giá trị vừa túi tiền hơn, lại có thể kỳ vọng biên độ tăng giá lý tưởng hơn.

Ông Việt lấy ví dụ, đất ở một số quận phía Đông TP HCM đã tăng gấp 1,5-2,5 lần trong vài năm gần đây và được hiểu là đã leo lên vùng giá đỉnh. Người mua dù có kỳ vọng táo bạo đến đâu, cũng khó có thể mong đợi tốc độ tăng giá nhanh và mạnh trong 12 tháng tới vì khung giá hiện hữu đã trở nên ngất ngưỡng. Trong khi đó, các huyện xa hơn, nằm ở những vị trí không hấp dẫn bằng, giá cả còn “mềm”, hạ tầng chưa được đầu tư đúng mức, bình quân 15-18 triệu đồng mỗi m2 trở xuống, lại là những địa bàn có thể kỳ vọng biên độ tăng giá lớn hơn.

Năm Kỷ Hợi, hàng tồn của Hà Nội sẽ được tiêu thụ. Đơn vị nghiên cứu CBRE mới đây nhận định, trong năm Kỷ Hợi, nguồn cung thị trường bất động sản Hà Nội chủ yếu đến từ những dự án đã ra hàng tại Gia Lâm, Đại Mỗ, Tây Mỗ, Hà Đông và một số ít ở Đông Anh. Về vị trí, 50% nguồn cung mới vẫn ở phía Tây. Trong khi đó, ở phía Đông thủ đô sẽ có khoảng 30% số hàng được tung ra thị trường.

Ở phân khúc cao cấp, đơn vị nghiên cứu cho rằng, các diễn biến gần đây ở những khu đất vàng ở Hà Nội cho thấy dấu hiệu trở lại của phân khúc hạng sang sau hai năm không có nguồn cung mới.

Theo ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc, thanh khoản thị trường năm Kỷ Hợi không bùng nổ hay đột phá ở phân khúc căn hộ nhưng sẽ duy trì ở mức ổn định.

Cao Chí (tổng hợp)

Xem thêm

• Điểm tin sáng 31-1: Xử lý nghiêm chủ dự án chung cư “thần chết”, Hà Nội lập tổ kiểm tra dự án nghiêm ngặt
• Điểm tin sáng 29-1: Có hay không “ăn bớt vật liệu” ở chung cư nghiêng 45 cm, công trình không phép ngày một “khủng”