Đất Vườn Là Gì? Căn Cứ để Xác định đẩt Vườn?
Đất vườn là gì?
Đến nay, trong bộ Luật đất đai chưa có quy định loại đất vườn. Chúng ta có thể hiểu đơn giản, đất vườn là loại đất dùng với mục đích trồng cây lâu năm hoặc cây hàng năm. Đất vườn chưa xác định là đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp.
Đất vườn gồm phần đất trồng cây hàng năm hoặc phần đất trồng cây lâu năm và cả phần đất ở (đất thổ cư) trong cùng một thửa.
>>> Có thể bạn chưa biết: Đất phi nông nghiệp là gì? Có được xây nhà không?
Xác định loại đất được căn cứ vào đâu?
Để xác định được các loại đất ở nước ta, các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước xác định loại đất được căn cứ vào các yếu tố:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng đất được cấp trước ngày 10/12/2009 của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Dựa trên các giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất như nhà ở.
- Nếu như chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bạn có thể dựa vào các loại giấy tờ khác chứng minh được quyền sử dụng đất của mình.
- Các quyết định của các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước về quyết định cho thuê, sử dụng đất hoặc các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đối với lô đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Trường hợp không có giấy tờ chứng minh quy định tại điều 100 khoản 1, 2, 3 được thực hiện theo quy định của Chính phủ về việc xác định các loại đất.
Phân loại đất vườn và các loại đất khác
Phân loại đất vườn và đất thổ cư
Theo quy định tại Luật đất đai 2013, đất ở và đất vườn tách biệt nhau vì những điểm khác biệt:
| Đất ở | Đất vườn |
|
|
Phân loại đất vườn và đất trồng cây lâu năm
Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999 của Tổng cục Địa chính ban hành hệ thống biểu thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai sử dụng thống nhất trong cả nước, trong đó có quy định:
| Đất vườn | Đất trồng cây lâu năm |
|
|
Qua đó sự khác nhau chủ yếu giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm là: Vị trí của thửa đất được xác định là đất vườn phải gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong khu dân cư.
Quy định sử dụng đất vườn mới nhất hiện nay
Đất vườn có thể xây nhà không?
Cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có một quy định nào xác định đất vườn là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Nhưng cho dù là bất cứ loại đất nào đi chăng nữa thì đất vườn vẫn không phải là đất ở và không thể xây nhà được khi chưa có sự cho phép của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp khi muốn xây nhà thì người chủ sử hữu có nhu cầu sử dụng cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất được qui định tại Điều 57 Luật đất đai 2013.
Điều kiện để chuyển đổi mục đích đất vườn sang đất ở được quy định tại Điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
- Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương tự chứng minh quyền sử dụng đất.
- Người xin chuyển đổi sử dụng đất (chủ sở hữu) phải là người tuân thủ chấp hành đúng luật đất đai tại địa phương, có văn bản UBND xã, phường, thị trấn có đất xác nhận.
- Mảnh đất được chuyển đổi mục đích sử dụng được sử dụng ổn định và không có bất kỳ tranh chấp nào.
- Diện tích đất xin chuyển đổi phải đúng với quy hoạch, kế hoạch của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã xét duyệt.
- Nếu đất vườn muốn chuyển thành đất ở thì đất vườn không được nằm trong phạm vi đất quy hoạch của các cơ quan Nhà nước.
Đất vườn có cấp sổ đỏ không?
Theo luật định về đất đai, đất vườn được xác định là phần đất cùng thửa với đất xây dựng nhà ở (đất thổ cư). Do đó, đất vườn có được cấp sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.
Căn cứ vào Điều 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất vườn bao gồm:
- Đất phải được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004.
- Không được vi phạm pháp luật về đất đai.
- Không được có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
>>> Xem thêm: Làm thế nào để được cấp số đỏ khi mua đất nông nghiệp?
Cách chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư
Điều kiện, hồ sơ, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở
Điều kiện:
Hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đổi mục đích sử dụng của đất vườn sang đất ở nếu như được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép. UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn sang đất ở khi dảm bảo đủ 02 điều kiện sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không được cho phép thì phải đợi).
- Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được đăng công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra cũng như hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.
Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở:
Tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ :
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ).
Bước 2. Nộp, tiếp nhận hồ sơ:
– Nơi nộp hồ sơ:
- Cách 1: Nộp hồ sơ vào Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Cách 2: Nếu những nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Tiếp nhận hồ sơ:
- Nếu hồ sơ đầy đủ thì bên bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận sau đó trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu có ghi rõ hạn trả kết quả).
- Nếu hồ sơ thiếu hay chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, bên tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu:
Trong giai đoạn này người dân lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là cần phải thanh toán các khoản phí sử dụng đất.
Bước 4. Trả kết quả:
Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với những nơi xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn (không tính thời gian những ngày nghỉ, lễ theo quy định của luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
Chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền ở mỗi trường hợp là khác nhau:
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở:
Tại điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư thì không được công nhận là đất ở căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở:
Trường hợp đất vườn là đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo căn cứ tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì khoản phí phải nộp xác định:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Dù có các cách tính như trên nhưng thực tế để tính được số tiền sử dụng đất thì người dân phải biết giá đất theo bảng giá đất, địa chỉ thửa đất, vị trí thửa đất.
>>> Có thể bạn chưa biết:
- BHK là đất gì? Mục đích sử dụng đất BHK là gì?
- Đất thương mại dịch vụ là gì? Có nên mua đất thương mại dịch vụ?
- Đất thổ cư là gì? 5 điều cần nhớ trước khi quyết định mua
Trên đây là những giải đáp của Mua bán về đất vườn là gì cùng với những quy định sử dụng đất hay chuyển đổi mục đích đất vườn sang đất ở. Hy vọng với những chia sẻ hữu ích bạn sẽ có thêm kiến thức để sử dụng đất hiệu quả. Cùng theo dõi Mua Bán để cập nhật các thông tin thị trường và tin đăng Mua Bán Nhà Đất ở thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và toàn quốc mới nhất nhé!
Tăng Thơ
