Thị trường đất nền giá rẻ trên cả nước hiện thu hút sự quan tâm của nhiều người. Tuy nhiên, không phải bất cứ hoạt động đầu tư nào cũng suôn sẻ. Không ít người bị lừa, rơi vào bẫy của “cò đất”. Làm thế nào để phòng tránh những chiêu trò của “cò” và có những giao dịch thành công? Xem ngay bài chia sẻ này nhé!

“Cò” và những chiêu thức quảng cáo về các lô đất nền giá rẻ

Anh Hưng, nhân viên văn phòng làm việc tại quận 3, TPHCM thấy mẫu quảng cáo: “Cần thanh lý đất nền giá rẻ” treo trên gốc cây đường Nguyễn Công Trứ. Mức giá được đưa ra chào bán là 520 triệu đồng một nền. Anh cũng tiếp cận vì ham rẻ. Cò đất giới thiệu dự án nằm ở đường Tân Quỳ Tân Quý, quận Bình Tân.

Tuy nhiên, khi anh Thịnh hỏi đất nền giá rẻ thế này pháp lý thế nào? Ngân hàng thanh lý có sổ đỏ gì chưa? Ngay lập tức môi giới lảng tránh câu hỏi và chuyển sang đề tài nên mua để đầu tư. Cò môi giới đất thao thao bất tuyệt về lợi ích có được khi mua lô đất. Từ vị trí đất nằm ở khu vực đang nâng cấp làm đường 4 làn xe, nên mua sẽ lời. Chỉ cần đóng 34-45% nhận nền. Ngoài ra không đá động gì đến pháp lý lô đất.

Anh Hưng vẫn kiên nhẫn thuyết phục cò đất về danh tính của ngân hàng thanh lý tài sản này. Anh cũng yêu cầu môi giới chụp hình sổ đỏ hoặc bản đồ phân lô gửi qua để tham khảo. Song, thay vì xuất trình một vài cơ sở pháp lý của lô đất nền giá rẻ này, nhân viên môi giới mời khách đi xem dự án để giải thích thêm.

Theo ghi nhận, các tờ rơi và panô quảng cáo đất nền giá rẻ ngân hàng thanh lý đang xuất hiện khắp nơi tại Sài Gòn. Từ các quận trong khu vực nội thành đến các vùng ven ngoại thành. Từ khu trung tâm quận 1 đến các quận xa hơn như quận 9, Bình Tân, Tân Phú… Tất cả đều được gắn mác tài sản nhà băng thanh lý tương tự nhau. Nền đất được chào bán thuộc hàng siêu rẻ, bằng với mức giá đất phân lô ở các tỉnh giáp ranh TPHCM. Tuy nhiên, đa số các lô đất này đều ở diện đóng tiền trước, chờ pháp lý hoàn thiện sau.

Những lưu ý khi mua đất nền giá rẻ

1. Đất nền chưa được phép phân lô

Thời gian qua, do cơn sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương, tác động xấu tới tâm lý thị trường. Điều đó kéo mặt bằng giá cao hơn giá trị thực. Nhiều địa phương đã ban hành “lệnh” cấm phân lô, tách thửa. Chẳng hạn ở địa bàn một số quận vùng ven TPHCM, Đồng Nai. Hay các đặc khu kinh tế Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Thị trường tại những địa bàn này hiện đã tạm lắng. Nhưng quy định siết phân lô tách thửa vẫn đang có hiệu lực. Do đó nếu có ý định mua đất nền tại các địa phương này, khách hàng cần xem xét kỹ.

Nếu mua phải loại đất nền chưa được phép phân lô, nhà đầu tư sẽ gặp khó trong việc bán ra. Nếu dùng đòn bẩy tài chính có thể bị mắc kẹt vốn vì chưa biết “số phận” lô đất sẽ ra sao. Còn người mua ở thực có thể gặp rắc rối khi đất chưa được phép tách thửa. Dẫn đến cũng không được cấp sổ đỏ để xây dựng.

2. Thanh lý đất nền giá rẻ

Sau khi sốt đất đi qua, một số nhà đầu tư có động thái bán ra những lô đất nền ở giai đoạn đỉnh. Tuy nhiên, với những thông tin rao bán đất nền giá rẻ hơn hẳn so với thị trường, do ngân hàng thanh lý, người mua cần hết sức thận trọng.

Thông thường, những thông tin rao bán này xuất phát từ các sàn môi giới nhỏ lẻ. Hoặc môi giới cá nhân với lời giới thiệu “có mối quan hệ với ngân hàng”. Mục đích là để tạo niềm tin cho người mua. Nếu khách hàng tìm hiểu kỹ sẽ phát hiện ra nguyên nhân giá đất rẻ do nhiều vấn đề. Chẳng hạn như: nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, đất dính tranh chấp hoặc pháp lý mập mờ.

Đại diện các ngân hàng cũng đều khẳng định, các tài sản bất động sản thanh lý, phát mãi luôn có đủ hồ sơ pháp lý. Những lô đất này được chào bán công khai trên các phương tiện truyền thông. Hoàn toàn không thông qua các bên trung gian hoặc phát tờ rơi khắp nơi…

Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín đưa ra lời khuyên: “Trước khi quyết định mua, khách hàng phải kiểm tra kỹ xem đất đã ra sổ chưa. Với hợp đồng mua bán, cần rà soát kỹ để tránh các điều khoản bất lợi cho mình. Đối với tài sản đã thế chấp thì cần phải quan tâm xem đã được giải chấp chưa. Nếu không kiểm tra kỹ, lỡ dính vào một tài sản thế chấp thì sau này khách hàng sẽ rất phiền toái. Ngoài ra còn phải xem dự án đó nằm trong khu quy hoạch chưa, cơ sở hạ tầng thế nào…”

3. Rao bán đất nền giá rẻ thông qua những dự án “ma”

Gần đây, nhiều môi giới rao bán các dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Chiêu trò mà các môi giới thường dùng là gọi điện thoại dụ dỗ khách hàng. Mời khách đến địa điểm xem nền đất thực nhưng khi tra quy hoạch tại cơ quan hành chính của địa phương. Lúc đó khách mới phát hiện đó là đất quy hoạch cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho dự án nào.

Thủ đoạn cần đề phòng:

Ngoài gọi điện, một số công ty còn chào bán công khai trên website. Họ vẽ ra những bản đồ quy hoạch, sa bàn dự án… đẹp mắt để thu hút người mua. Họ thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ… Và đặc biệt được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường.

Thậm chí, nhiều đơn vị môi giới còn tổ chức cho nhân viên dẫn dụ khách hàng đến xem trực tiếp. Ở đó đã dàn sẵn cảnh người người chen nhau mua bán. Hoặc cảnh ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo niềm tin.

Một số trường hợp còn táo tợn làm giả giấy tờ pháp lý của khu đất. Giấy tờ chấp thuận cấp phép dự án của chính quyền…

Do đó, khi xem xét mua đất nền dự án, khách hàng cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá khu vực. Nếu giá rẻ hơn cần cảnh giác. Ngoài kiểm tra pháp lý dự án, người mua cũng nên đến xem đất trực tiếp. Sau khi xác định vị trí lô đất thì đến cơ quan hành chính địa phương để xác minh.

4. Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng

Nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau đó không thể xây nhà vì đất chưa có sổ đỏ hoặc không lên được thổ cư… Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư đem đất đã bán cho người dân thế chấp ngân hàng.

Trường hợp khách mua đất nền tại dự án Everluck Residence, huyện Thủ Thừa, Long An là một ví dụ điển hình. Từ năm 2007, nhiều khách hàng ký hợp đồng mua nền đất tại dự án này. Sau đó đã đóng 80 – 100% giá trị hợp đồng.

Theo cam kết, chủ đầu tư sẽ giao giấy chủ quyền vào năm 2011. Tuy nhiên, đến nay, khách hàng chưa nhận được sổ đỏ. Trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư liên tục thúc khách đóng tiền còn dự án thì triển khai ì ạch. Gần đây sau khi tìm hiểu, khách mới tá hỏa biết nguyên nhân là do chủ đầu tư cầm cố nền đất tại ngân hàng.

Nếu mua phải những lô đất bị chủ đầu tư cầm cố, khách hàng sẽ gặp khó khăn khi xây dựng nhà ở. Tệ hơn khách hàng có thể mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản.

5. Tìm hiểu thật kỹ thông tin chủ đầu tư

Thực tế hiện nay cho thấy nhiều dự án đất nền giá rẻ được chào bán. Từ vài triệu cho đến vài chục triệu/m2 tùy khu vực. Nếu giá bán của đất nền mà bạn dự định mua thấp hơn nhiều so với giá bán đất nền của các dự án lân cận thì bạn nên cân nhắc kỹ. Nhất là phải tính toán đến tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án. Bạn không nên thấy dự án đất nền giá rẻ mà lao vào vì có thể gặp các dự án đang chết hoặc không khả thi.

Để nắm được tính khả thi của dự án đất nền, bạn nên chọn các dự án của các chủ đầu tư uy tín. Họ phải hội tụ những yếu tố như: tiểu sử tốt, năng lực tài chính mạnh. Ít nhất là thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất, uy tín truyền thông. Khảo sát người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư đó về mức độ hài lòng.

6. Giao dịch với giấy tờ rõ ràng, tìm hiểu hồ sơ pháp lý dự án

Bạn cần chủ động yêu cầu phía chủ đầu tư dự án hoặc các sàn phân phối sản phẩm trình những giấy tờ cần thiết. Mục đích là để chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư. Kể cả giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, đồ án quy hoạch. Thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý…

Ngoài ra, bạn cần phải xem dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp thẩm quyền. Và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục, giấy tờ khác hay chưa.

Đặc biệt bạn cần phải biết:

theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực từ 16/11/2004 thì chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế. Nó phải phù hợp với định hướng không gian, kiến trúc, cảnh quan đã được phê duyệt. Tức chủ đầu tư không được phân lô bán nền mà buộc họ phải xây nhà hoàn chỉnh rồi mới bán.

7. Tránh mua đất nền chung sổ

Nếu bạn mua đất mà sử dụng sổ chung thì khi xảy ra tranh chấp, bạn sẽ gặp khá nhiều rắc rối. Chẳng hạn đối mặt với những vấn đề như: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định. Nếu mua đất sổ chung bạn có thể không xác định được vị trí đất của các nền đất ấy. Bạn cần hạn chế mua đất nền dự án chung sổ.

8. Xem kỹ tiến độ thanh toán tiền

Với những lô đất nền giá rẻ hoặc mua dạng trả góp, bạn sẽ phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp. Do đó rất cần nhờ tư vấn của luật sư hoặc người môi giới bất động sản kinh nghiệm.

Khi đặt bút ký hợp đồng, bạn phải xem xét kỹ lưỡng các văn bản, giấy tờ liên quan. Đặc biệt là hồ sơ pháp lý của dự án. Quan trọng là dự án đó có được gọi là đất sạch hay không. Bởi vấn đề giải phóng mặt bằng là chuyện rất gian nan. Nếu người mua quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền như hợp đồng thì thường sẽ bị phạt ¼ giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định.

Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn. Song thường chỉ hỗ trợ cho người mua có thu nhập ổn định và khá cao. Do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư. Nếu không cẩn thận, bạn có thể mua trúng đất nền nằm trong diện giải tỏa.

9. Cân nhắc khả năng tài chính để chọn dự án phù hợp

Khi lần đầu mua đất nền đó là xem xét khả năng tài chính của bản thân. Điều này sẽ giúp bạn dễ dàng chọn mua được những miếng đất phù hợp với khả năng tài chính. Đồng thời hạn chế những rủi ro trở thành “con nợ” trong tương lai. Lời khuyên dành cho bạn đó là nên dùng số tiền có sẵn của bản thân để mua.

Tuyệt đối hạn chế vay vốn ngân hàng số tiền quá lớn, vượt 50% giá trị lô đất. Bên cạnh đó, nếu bạn muốn hợp tác đầu tư với bạn bè, người thân. Tốt nhất cũng nên làm bản cam kết thỏa thuận, giao kèo rõ ràng ngay từ đầu.

DK

Xem thêm

• Dịch vụ môi giới nhà đất – Tất tần tật những điều cần biết
• Đất thổ cư và những điều bạn cần biết về loại đất này