Khi việc kinh doanh bấp bênh, doanh thu không đủ để chi trả cho việc thuê mặt bằng kinh doanh, phương án được nhiều người chọn lựa là đổi hình thức, vị trí kinh doanh. Điều này buộc họ chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn. Đặc biệt là trong những ngày qua, tình hình diễn biến phức tạp của dịch Covid đã gây ra ảnh hưởng nặng nề với vấn đề kinh doanh của nhiều hộ gia đình. Nhiều hộ phải thanh lý hợp đồng trước hạn để giảm thiểu chi phí. Vậy những điều gì cần chú ý khi thanh lý hợp đồng thuê mặt bằng?

Tham khảo một số mặt bằng tại TPHCM hiện nay:

Chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng

Khi thực hiện việc thuê tài sản, ở đây cụ thể là thuê mặt bằng, cả hai bên thuê và bên cho thuê sẽ thực hiện giao kết hợp đồng để đảm bảo quyền lợi của cả hai bên. Giao kết mang tính chất ràng buộc đôi bên, có thể thành lập bằng miệng hoặc văn bản. Tuy nhiên, khi xảy ra tranh chấp thì việc giao kết bằng miệng sẽ rất khó chứng minh. Do đó, nên ưu tiên lựa chọn việc thành lập hợp đồng để cả hai bên cùng thực hiện theo quyền và nghĩa vụ một cách rõ ràng hơn.

Các vấn đề thường gặp khi thanh lý hợp đồng thuê mặt bằng

Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Khi đó, theo quy định này, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt này chỉ được thực hiện nếu như thuộc vào một trong các trường hợp quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Đối với trường hợp thanh lý hợp đồng thuê mặt bằng do dịch bệnh

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.”  Theo đó, một sự kiện được xem là bất khả kháng phải hội đủ các yếu tố cơ bản, đó là:

Thứ nhất, “Xảy ra khách quan không thể lường trước được”: yếu tố này được hiểu là những sự kiện xảy ra nằm ngoài phạm vi kiểm soát của con người như thiên tai, động đất, sóng thần, dịch bệnh, chiến tranh… mà tại thời điểm thực hiện thỏa thuận hoặc trong quá trình thực hiện thỏa thuận không lường trước được hậu quả xảy ra.

Thứ hai, “Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”: yếu tố này được hiểu là sự kiện mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng vẫn không thể khắc phục được những hậu quả do sự kiện khách quan không lường trước được gây ra. Nghĩa vụ chứng minh cho sự kiện bất khả kháng thuộc về bên muốn dựa vào sự kiện bất khả kháng để tránh trách nhiệm pháp lý.

Với tính chất của dịch COVID-19, nó có thể đáp ứng yếu tố thứ nhất là: xảy ra một cách khách quan và không thể lường trước được. Tuy nhiên, điều kiện thứ hai ở trên (đã thực hiện tất cả các biện pháp cần thiết để khắc phục nhưng không khắc phục được) không phải lúc nào cũng dễ chứng minh và phải được xem xét trong từng tình huống cụ thể.

(Nguồn: Cafeland)

Bên cạnh đó, việc chấm dứt hợp đồng thuê giữa các bên phụ thuộc vào nội dung đã giao kết trong hợp đồng, nếu việc chấm dứt hợp đồng yêu cầu phải báo trước một số ngày nhất định thì bạn phải thực hiện như đã thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận thì thời hạn báo trước ít nhất là 30 ngày như luật định.

Như vậy, chúng ta có thể nhận thấy hợp đồng thuê mặt bằng hoàn toàn là do sự thỏa thuận của các bên thuê. Khi bạn thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng và đã kí hợp đồng với bên cho thuê nhà thì bạn phải thực hiện đúng theo hợp đồng mà bạn đã kí vì đó là cơ sở pháp lý duy nhất quy định quyền và nghĩa vụ của hai bên. Trong trường hợp bạn muốn chấm dứt hợp đồng khi chưa hết hạn như đã giao kết trong hợp đồng thì bạn phải tuân theo điều khoản phạt vi phạm hợp đồng đã thỏa thuận.