Theo nghị định 71, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ban hành điều 22 quy định: Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).

Chung cư mini là sản phẩm có “chủ đầu tư” là các cá nhân, khác hoàn toàn với các dự án căn hộ thương mại với chủ đầu tư là các công ty, doanh nghiệp. Vì yếu tố này mà phát sinh ra vô số vấn đề liên quan đến chung cư mini giá rẻ. Trong thời buổi tràn ngập các thông tin quảng cáo cùng với nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn từ các chủ đầu tư như hiện nay thì câu hỏi đặt ra là có nên mua chung cư mini hay không. Sau đây là một số thông tin khách hàng cần lưu ý khi quyết định chọn mua loại hình căn hộ mini.

1. Năng lực chủ đầu tư

Khi mua chung cư mini, khách hàng đặc biệt phải tìm hiểu kỹ thông tin của chủ đầu tư vì họ chỉ là các cá nhân, mà không phải doanh nghiệp hay tổ chức. Mặt khác, hiện nay có rất nhiều chủ đầu tư làm ăn vô trách nhiệm, không tính toán đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng cơ sở cũng như lợi ích người tiêu dùng, khiến nhiều người phải “ngậm đắng nuốt cay” khi trót mua căn hộ.

Một số tiêu chí liên quan đến chủ đầu tư cần phải lưu ý như: đã thực hiện được bao nhiêu dự án chung cư mini? Hiện trạng và chất lượng của các chung cư mini đó đến thời điểm hiện tại như thế nào? Các vấn đề pháp lý và quyền sở hữu của chủ đầu tư đối với các chung cư mini ra sao? Có thực hiện bảo trì bảo dưỡng công trình định kỳ hay không? Các dự án thực hiện đã từng ra sự cố nào chưa?…

2. Chất lượng công trình

Đây cũng là yếu tố rất quan trọng khi chọn mua chung cư mini. Đa số đối tượng mua chung cư mini giá rẻ là những người có thu nhập thấp, vì vậy nếu chất lượng công trình của chung cư mini xuống cấp thì sẽ trở thành thảm họa với khách hàng. Khi đó họ sẽ rơi vào tình trạng bán không được mà ở cũng không xong, trong khi việc thay đổi chỗ ở mới là điều không hề đơn giản.

Để tránh tình trạng mua nhầm chung cư mini kém chất lượng, bên cạnh việc tìm hiểu thật kỹ năng lực của chủ đầu tư, khách hàng cũng cần biết các thông tin khác như đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị thi công công trình là ai? Thương hiệu, thành tích của họ ra sao? Chính sách bảo trì bảo dưỡng như thế nào? Chung cư mini có ban quản lý không? Ngoài ra, khách hàng cần phải trực tiếp đến tham quan dự án, kiểm tra các chi tiết nội ngoại thất của căn hộ hoặc hỏi thăm trực tiếp các cư dân đang sinh sống tại đó để hiểu rõ hơn về tình trạng chung cư.

3. Vấn đề pháp lý

[pullquote]

Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.

Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.

[/pullquote]

Đây hiện là một trong những vấn đề mà khách hàng cần phải chú ý nhiều nhất do thực tế đã có nhiều trường hợp rắc rối cho khách hàng sau khi mua chung cư mini nhưng lại không được cấp giấy chủ quyền nhà.

Do vậy, các khách hàng phải có được ít nhất các giấy tờ sau đây từ chủ đầu tư và tất cả thông tin phải được xác nhận từ chính quyền địa phương như: Cơ quan nào cấp giấy phép xây dựng, giấy cam kết cấp sổ riêng cho từng căn, căn hộ cấp bao nhiêu tầng, mật độ xây dựng giữa căn hộ bạn mua với các căn hộ liền kề hoặc nhà riêng lẻ chiếm bao nhiêu %, tỷ lệ quy hoạch của thành phố…

Ngoài ra, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ sau đây:
• Bản sao, có công chứng sổ đỏ của mảnh đất.
• Bản sao, có công chứng giấy phép xây dựng.
• Bản sao, có đóng dấu công ty bộ hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Bản sao hồ sơ thiết kế điện nước, sơ đồ của căn hộ.

Trong giấy tờ thì phải ghi rõ ràng việc tính toán diện tích sử dụng. Trước khi mua bạn nên cẩn thận đo đạc lại diện tích căn hộ, ngoài ra cũng có thể mướn người để đo đạt hoặc có cam kết diện tích ghi trong giấy tờ có xác nhận, nếu phát sinh thêm vấn đề thì chủ đầu tư sẽ đứng ra chịu trách nhiệm.

Theo thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, để tính diện tích của căn hộ chung cư như sau: đo theo kích thước ngôi nhà được ghi vào giấy chứng nhận cấp cho người mua, diện tích này bao gồm cả tường ngăn, căn hộ và diện tích ban công, không bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

4. Giá bán chung cư mini

Khách hàng cần thận trọng xem xét giá bán của căn hộ mini (căn cứ theo đơn giá/m2) có phải là mức giá hợp lý hay chưa vì chung cư mini có diện tích rất nhỏ nên thường mức giá tổng nghe có vẻ rất thấp, nhưng trên thực tế giá bán/m2 lại không hề thấp chút nào. Khách hàng cần quy đổi ra giá bán/m2 và so sánh trên nhiều tiêu chí sau: giá đất trong khu vực của chung cư mini, giá bán/m2 của của các chung cư mini khác có nhiều điểm tương đồng, giá của các dự án căn hộ thương mại diện tích nhỏ trong khu vực của chung cư mini và trong khu vực gần đó.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đã chuyển sang giai đoạn của người mua. Cùng với các chính sách và chủ trương của Chính phủ về việc phát triển bất động sản theo hướng giá cả phù hợp với nhu cầu và thu nhập của người Việt Nam thì khách hàng hiện nay hoàn toàn có thể lựa chọn các giải pháp thay thế khác an toàn và hiệu quả hơn lựa chọn mua chung cư mini. Chẳng hạn như các loại hình căn hộ diện tích nhỏ, căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội… cũng là những lựa chọn đáng cân nhắc. Do vậy, trước khi quyết định chọn mua chung cư, bạn nên dành thời gian tìm hiều về luật sở hữu nhà ở dành cho chung cư hoặc nhờ những đơn vị luật có uy tín hỗ trợ tư vấn. Tham khảo thông tin và giá cả trên một số trang đăng tin rao vặt hiệu quả như RaoXYZ TPHCM, Hà Nội và các trang bất động sản trên toàn quốc để có sự lựa chọn phù hợp nhất.