Nhiều chuyên gia dự đoán, thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng cuối năm 2019 có nhiều chuyển biến tốt hơn. Nhất là khi chính quyền thành phố liên tục thực thi các giải pháp hành chính tháo gỡ khó khăn. Đồng thời, các doanh nghiệp bung nhiều rổ hàng chất lượng vào giai đoạn cuối năm.

1. Bất động sản TP.HCM: Nhiều giải pháp hành chính mới được ban hành, giải quyết nhiều khó khăn

6 tháng cuối năm 2019, chính quyền TP.HCM thực thi nhiều giải pháp hành chính tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Hàng loạt chủ đầu tư cùng doanh nghiệp có cơ hội bứt phá tốt hơn trên thị trường.

Dự đoán, trong những tháng cuối năm 2019, bất động sản TP.HCM sẽ có nhiều bước phát triển mới. UBND TP HCM thúc đẩy quá trình giải quyết tắc nghẽn thủ tục hành chính phát triển dự án mới. Điều này dẫn đến nguồn cung căn hộ trở nên dồi dào hơn.

Tại hội thảo “Đầu tư vào đâu lợi nhuận cao và bền vững?” do Báo Thanh Niên tổ chức mới đây. Một số nhà đầu tư địa ốc cũng khẳng định rằng thị trường nhà đất sẽ có bước phát triển mới. Các doanh nghiệp đều tin tưởng vào tín hiệu tích cực rõ nhất vào việc UBND TP.HCM.

Lãnh đạo UBND TP.HCM vừa đồng ý cho phép 124/150 dự án thuộc diện rà soát, thanh tra trong thời gian qua được hoạt động trở lại. Đây là những dự án mà các cơ quan thuộc TP.HCM và Thanh tra Chính phủ thanh tra từ năm 2018 đến nay. Vì nó liên quan tới việc chủ đầu tư mua quỹ đất dự án thuộc danh mục đất công.

Trong đó, có doanh nghiệp mua nhưng không thông qua đấu giá đất. Hoặc đấu giá đất nhưng giá trị được cho là thấp hơn so với mức giá thị trường… Điều đáng nói là trong 124 dự án này có nhiều dự án đã được doanh nghiệp xây dựng xong. Tiến hành bàn giao nhà cho khách hàng.

Cụ thể, các dự án này sẽ được tiếp tục triển khai thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định. Hiện UBND TP.HCM đã giao Sở Tài nguyên – Môi trường mời các doanh nghiệp đến hướng dẫn làm các thủ tục. Tiến hành triển khai nhanh dự án để tránh lãng phí và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Đối với những bất động sản TP.HCM đang trong giai đoạn chuyển mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp tranh thủ đóng tiền sử dụng đất để ra giấy chủ quyền cho dân.

Vì vậy, việc TP.HCM cho phép gần 80% dự án “đóng băng” hoạt động trở lại giúp bất động sản TP.HCM tăng thêm nguồn cung mới. Từ đó, ngân sách thành phố sẽ có thêm nguồn thu.

2. Nhiều dự án bất động sản TP.HCM được chấp thuận đầu tư

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng TP.HCM mới đây cũng vừa công bố danh sách 160 dự án mới thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư. Số dự án này bổ sung thêm vào 150 dự án bất động sản được phép triển khai trong giai đoạn 2016 – 2020 của TP.HCM. Trong đó, các dự án đa phần nằm ở các quận thuộc khu Đông. Cụ thể như quận 9 có 20 dự án, quận 2 có 17 dự án, quận Thủ Đức 11 dự án… Đây là một tín hiệu rất tích cực cho thị trường bất động sản TP.HCM trong những tháng tới. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm nhiều tháng qua.

Mặt khác, có thêm nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp của TP.HCM. Trong đó có khoảng 2.200ha đất ở. Kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của TPHCM. Bán tài sản để xử lý nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) thực hiện theo Nghị quyết 42 của Quốc hội. Nếu đẩy nhanh các bước thủ tục, thì đây là quỹ đất tương đối. Qũy đất này giúp đáp ứng phần nào cho thị trường trong năm 2019.

Có thể thấy, bất động sản TPHCM đang phục hồi và tăng trưởng. Giữ được sự phát triển tương đối ổn định. Tín hiệu đáng mừng là các nhà đầu tư, doanh nghiệp đã chủ động tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ. Theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ có quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ). Tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) chiếm tỷ trọng lớn nhất. Có trên 70% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường.

Về khu vực, phía Đông và Nam sẽ tiếp tục là điểm nóng của thị trường trong thời gian này. Nhiều dự án mới liên tục được đưa ra thị trường. Việc hoàn thiện các dự án hạ tầng giao thông trong năm 2019 giúp khu Đông đón sóng đầu tư mới. Nhiều dự án tỷ đô được “rót” vào Thủ Thiêm, Khu công nghệ cao TP.HCM… Điều này tạo cho thị trường bất động sản khu vực này nhiều cơ hội bứt phá.

3. Phát triển cơ sở hạ tầng tạo đòn bẩy cho thị trường bất động sản TP.HCM

Có thể nói, hạ tầng là đòn bẩy cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Đến thời điểm này, hầu hết những công trình giao thông trọng điểm đều đi qua khu Đông. Chẳng hạn như hầm sông Sài Gòn, đường Võ Văn Kiệt, cầu Thủ Thiêm. Hay cầu Sài Gòn 2 nối từ trung tâm Thành phố với quận 2 và quận 9. Hoặc đường Phạm Văn Đồng, nối Sân bay Tân Sơn Nhất với quận Thủ Đức…

Cùng với đó, các công ty bất động sản lớn và uy tín trong và ngoài nước cũng đã phát triển nhiều dự án. Có thể kể đến như Keppel Land, Khang Điền, Capitaland, Novaland… Góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị nơi đây.

Gần đây, thị trường nhà đất quận 9, quận 2 đang có sự tăng trưởng mạnh cả nguồn cung và cầu. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở quận 2, dọc tuyến đại lộ Mai Chí Thọ và khu Thạnh Mỹ Lợi. Giá bán bắt đầu có nhiều biến động. Bởi nguồn cung sản phẩm mới trong khu vực này đều từ những dự án mới.

Điển hình, dự án mới nhất là Citi Alto, ở Cái Lái, quận 2, hiện vẫn trong giai đoạn làm móng. Tuy nhiên, dự án được rao bán lại trên thị trường thứ cấp với mức giá khoảng 32 triệu/m2 (chưa gồm VAT). Hay Homyland Riverside cũng đang chào bán ở mức khoảng 34 triệu/m2 (chưa gồm VAT). Dự án Gem Riverside dù chỉ mới đặt cọc giữ chỗ nhưng đã rao bán chênh lệch 30-40% trên thị trường thứ cấp…

Nơi tập trung dự án căn hộ cao cấp là dọc tuyến đại lộ Mai Chí Thọ. Kéo dài từ hầm vượt sông Sài Gòn đến giao lộ Xa lộ Hà Nội. Các “đại gia” như Novaland, Phúc Khang Corp, Keppel Land, Hưng Thịnh Corp, Capita Land… sẽ tung ra thị trường gần 4.000 căn hộ từ nay đến hết năm 2019.

Chẳng hạn như dự án Rome by Diamond Lotus do Phúc Khang làm chủ đầu tư. Dự án này nằm ngay mặt tiền giao lộ Mai Chí Thọ – Đồng Văn Cống. Nơi có mật độ giao thông nhộn nhịp và là điểm kết nối với nhiều khu vực khác. Tương lai sẽ có thêm một nhà ga tuyến metro số 2. Dự án được phát triển trên 3 giá trị cốt lõi Heritage – Boutique – Resort. Kiến trúc mang đậm phong cách La Mã cổ điển của thành Rome (Italy) với các tiện ích cao cấp. Như hồ bơi khoáng mặn vô cực tràn bờ 1.100m2, vườn La Mã 3.000m2…

Các căn hộ tại đây được phân phối với mức giá chỉ từ 3,9 tỷ đồng/căn. Thời gian thanh toán được kéo dài lên đến 30 tháng. Đợt 1 chỉ 10% và chỉ thanh toán tối đa không quá 50% cho đến khi nhận nhà. Ngoài ra, khách hàng còn được ngân hàng hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ trong thời gian 20 năm.

Khu vực Nam TP.HCM xuất hiện loạt cái tên như Florita, Sunrise Riverside, Sunrise Cityview, Ascent Lakeside. Các dự án mới nhất khác: Dream Home Riverside, Aurora của DRH Holding, Lavida 1 và 2 của Quốc Cường Gia Lai, Hưng Thịnh Corp…

Khu Nam Sài Gòn vừa ghi nhận sự xuất hiện dự án Eco Green Saigon có quy mô 14,36 ha. Với gần 2.000 căn hộ sẽ được tung ra thị trường những tháng cuối năm nay.

Có thể thấy, hiện tại nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn tăng trưởng ổn định. Do vậy, những sản phẩm bất động sản đáp ứng được nhu cầu này sẽ có lợi thế cạnh tranh khá tốt trên thị trường.

Thời gian qua nhiều dự án nhà ở bị “dính” pháp lý đã tạo sự nghi ngờ và hụt hẫng trong khách hàng. Do vậy, thời điểm này các nhà đầu tư phải lấy lại lòng tin cho thị trường. Bằng việc làm ăn chân chính, chỉnh chu và thực hiện các thủ tục pháp lý dự án chuẩn theo đúng quy định hiện hành.

Ngoài ra, xu hướng phát triển bất động sản trong thời gian sắp tới sẽ tập trung vào giá trị sản phẩm. Trong đó, môi trường sống sinh thái và tiện ích phục vụ nhu cầu an cư sẽ dẫn dắt sự lực chọn của khách hàng. Thương hiệu và năng lực của chủ đầu tư cũng là yếu tố quan trọng để cân nhắc khi lựa chọn. Vì đây là yếu tố đảm bảo cam kết về năng lực triển khai dự án. Chất lượng sản phẩm, pháp lý và giá trị gia tăng bền vững trong dài hạn.

4. Ba xu hướng dẫn dắt bất động sản TP.HCM 6 tháng cuối năm

Đầu tư đất nền vùng trũng giá thấp

Những địa bàn thuộc ngoại ô Sài Gòn, hoặc ven thành phố được mệnh danh là vùng “trũng” giá còn thấp, có tiềm năng phát triển sẽ tiếp tục nóng trong phần còn lại của năm 2019. Những người theo đuổi kênh đầu tư này chia thành 2 nhóm đặc thù.

• Nhóm đầu tiên chuộng đất ven biển.
• Nhóm thứ hai thích đổ tiền vào vườn tược nhiều mảng xanh.

Các địa bàn thu hút đầu tư đất nền vùng trũng điển hình hiện nay rất nhiều. Bao gồm: Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh… Thậm chí một số vị trí giáp ranh với các huyện này cũng thu hút giới đầu tư. Đặc điểm của nhóm đất nền vùng trũng giá thấp này là đều đảm bảo kết nối về trung tâm thành phố. Thời gian di chuyển trên dưới 1,5 giờ đồng hồ..

Thách thức cho nhà đầu tư loại tài sản này là giá đất vùng trũng hiện đã không còn thấp. Sốt đất trong những năm qua đã khiến cho đất nền vùng trũng đua nhau thiết lập mặt bằng giá mới. Nhà đầu tư sẽ bị đánh đố trước một rừng giá thật – ảo lẫn lộn. Tuy nhiên, chỉ cần tăng cường khảo sát địa bàn và kết nối với chính quyền địa phương để nắm rõ quy hoạch. Biết giá giao dịch bình quân trên thị trường thực tế, nhà đầu tư vẫn còn nhiều cơ hội sinh lời.

Đầu tư theo vết dầu loang ở 2 cực Đông – Nam

Đầu tư phân cực là chiến lược khôn ngoan. Có thể tránh vùng đỉnh giá bất động sản ngày càng bị đẩy lên ngất ngưởng tại khu vực lõi trung tâm đô thị. Phần lớn nhà đầu tư có dòng vốn dài hạn trung bình 5-10 tỷ đồng đang chuộng 2 cực Đông – Nam. Đây cũng là 2 trục đô thị liên tục xuất hiện các siêu dự án quy mô lớn chưa từng có hoặc quy hoạch bài bản, môi trường sống tốt.

Nửa cuối năm 2019, dự kiến sẽ có 2 dự án quy mô khủng được tung ra tại quận 9 và huyện Nhà Bè. 2 dự án này đều do các chủ đầu tư có thương hiệu mạnh và vốn lớn phát triển. Khi mà thành phố đang khan hiếm nguồn cung mới, dòng tiền đầu tư nhiều khả năng sẽ đổ về các siêu dự án này.

Ngoài ra, sự xuất hiện của các dự án lớn mang dáng dấp đô thị xanh và hiện đại ở 2 trục đô thị Đông và Nam Sài Gòn sẽ thúc đẩy sẽ tăng xu hướng đầu tư ly tâm. Tức dịch chuyển nhu cầu bất động sản về 2 trục đô thị này.

Đầu tư bất động sản hạng sang vẫn nóng

Thị trường nhà ở hạng sang ở vùng lõi trung tâm Sài Gòn trong nửa cuối năm 2019 là sân chơi gần như “một mình một ngựa” của rất ít dự án đã được phê duyệt. Đây cũng là rổ hàng độc quyền trong giai đoạn thành phố hạn chế cấp phép dự án nhà ở cao tầng mới giai đoạn 2018-2020. Vì thế nên đây vẫn là kênh hút vốn của các nhà đầu tư có tài chính mạnh hoặc giới siêu giàu.

Trong 6 tháng cuối năm, bất động sản siêu sang sẽ có một số thay đổi ở thị trường tiêu thụ và đầu tư. Số lượng người Việt sẵn sàng mua bất động sản siêu sang tăng dần lên. Tỷ trọng này có thể đạt 35-40%. Điều đó cho thấy xu hướng đầu tư bất động sản hạng sang ngày càng hấp dẫn giới siêu giàu trong nước.

6 tháng cuối năm, biến động về giá được dự báo tái diễn tại thị trường bất động sản TPHCM. Có thể là do sự ách tắc nguồn cung cục bộ khi độ trễ của chính sách thường được tính chu kỳ 12 tháng. Hệ quả là thị trường Sài Gòn không còn nhiều bất động sản bình dân, giá rẻ nữa. Thay vào đó, phân khúc này sẽ xuất hiện nhiều ở những tỉnh giáp ranh. Đồng thời giá bất động sản nội đô Sài Gòn sẽ ngày càng đắt đỏ. Như vậy, người có thu nhập khiêm tốn sống và làm việc tại TP.HCM muốn an cư buộc phải dịch chuyển ra xa hơn. Nhà đầu tư bất động sản ở phân khúc này cũng phải chấp nhận khoảng cách ly tâm lớn hơn trước đây.

Trần Thanh

Xem thêm

• Nên thuê chung cư mini tại TP.HCM hay mua căn hộ?
• Đất nền “ma” tại quận Bình Tân: 9 dự án chính thức bị khai tử